Prodat nebo držet? To je na křišťálovou kouli

Vyplatí se v Česku aktuálně držet nemovitost? Nebo je výhodnější ji prodat. Český investor do nemovitostí to skutečně nemá jednoduché. Pokusme se však přece jen udělat v otázce „prodat, nebo držet“ více jasno. Uvádíme několik faktorů, které by mohly být pro další vývoj cen nemovitostí v Česku důležité.

Co hovoří pro prodej nemovitosti

Zcela nejrizikovějším vnějším faktorem je pravděpodobně dluhová krize Eurozóny. Z tohoto pohledu mohou být vyhlídky špatné, nebo ještě horší.

Zmrazí Eurozóna růst cen českých nemovitostí

Pravděpodobně nejoptimističtější scénář pro české investory je, že se podaří jižní strany Eurozóny stabilizovat za peníze daňových poplatníků. Tento scénář by však pravděpodobně vedl k tomu, že veškeré peníze, které evropské státy vyberou od svých daňových poplatníků nad rámec pokrytí svých běžných výdajů, spolykají úhrady úroků z obrovských státních dluhů, namísto aby tyto peníze byly investovány do rozvoje. Evropě by pak hrozilo, že se bude dalších několik let potácet v kómatu a ceny nemovitostí budou stagnovat nebo mírně klesat.

Evropští politici však stále více hovoří o tom, že by se na problému jižních zemí Eurozóny měli podílet také ti, kdo vlastní italské, španělské, řecké a snad i francouzské dluhopisy. A to jsou zejména evropské banky. Potíž ovšem je, že jich banky vlastní tolik, že by pád některé z evropských zemí způsobil krach některé z velkých evropských bank. Následný vývoj by byl nejspíše velice dramatický: hluboká ekonomická recese v Evropě, pád cen nemovitostí, i v Česku, snad vystoupení jižních zemí z Eurozóny a v (pro Česko asi) nejhorším případě i její rozpad. Ten by však nejspíše vedl i k rozpadu politickému. Zavedly by evropské země opět vzájemně cla? Kontroly na hranicích? Vrátila by se Evropa zpět do 30. let? Pro malou exportní zemi typu Česko nehezká představa. A pro perspektivní vývoj cen nemovitostí také.

Bolavý pupek světa

Žádný velký optimismus není na cestě ani ze Spojených států. Ty jsou zjevně zadluženy na nejvyšší možnou úroveň a půjčování dalších peněz za účelem oživování ekonomiky státními zakázkami je buď nemožné, nebo možné minimálně. Další důvod pro stagnaci. I stagnaci cen nemovitostí?

Proč nemovitost dál držet

Přece jen však existuje lék na evropské bolesti. Evropská centrální banka začne ve velkém skupovat evropské státní dluhopisy a uvolňovat do oběhu ohromné množství peněz. Ty by měly podle klasických ekonomických pouček roztočit „blahodárnou“ inflaci, která hodnotu dluhů evropských vlád zničí. Pro politiky scénář velice lákavý. Skutečnosti, že lidem inflace požírá úspory, si jaksi přímo málokdo všímá a voliči si toho tak nevšimnou.

Své investice by ochránili ti, kdo by svá aktiva drželi v cizích měnách nezasažených inflací a v „reálných“ aktivech, jako je zlato a nemovitosti. Ty totiž inflaci nepodléhají a jejich cena vyjádřená v penězích (pozor, ovšem jen nominálně a ne apriori reálně) roste.

Hurá na Prahu!

Pak zde máme ještě další efekt, o kterém je však nekorektní hovořit. Velká část holandských, německých a anglických měst se proměnila ve slumy díky přistěhovalcům z neevropských zemí.

Z tohoto pohledu Střední Evropa žádné problémy zatím v podstatě nemá. A je tak možné, že by se stala cílem pro Západoevropany, kteří budou chtít před tímto problémem utíkat. Praha a tolerantní Česká republika by mohly být preferovaným cílem. Pro malý český trh s nemovitostmi s otevřenými hranicemi, na který se peníze ze zahraničí snadno a rychle „vlijí“ a také snadno a rychle „vylijí ven“, by to bylo jistě velkou vzprouhou.

A co drak? Spí?

Máte pocit, že jsme zde pořád něco nezmínili? Že nás z recese vytáhne Asie? Čína? Z dlouhodobého hlediska je to pravděpodobné. Ale střednědobě nelze asi čekat zázraky.

Především, růst čínské ekonomiky je tažen hlavně státními investicemi do infrastruktury, což je evropským exportérům téměř k ničemu. Kromě luxusních aut, vysokorychlostních vlaků, energetických zařízení a letadel se už do Asie z Evropy mnoho nevyváží.

Tedy prodat, nebo držet?

Podle mého názoru se odpověď pro sebe dozvíte, pokud si odpovíte na následující otázky:

1. Hrozí Evropě ve střednědobém horizontu ekonomická recese? Podle mého názoru ano s rizikem ekonomické deprese v případě krachu jižních zemí. Spojené státy nemají na vytažení světa ze stagnace dost sil.
2. Hrozí hlavním světovým měnám inflace? Zde podle mého názoru je odpovědí „spíše ano“. Případná krize jižního křídla Eurozóny by inflační tlaky oslabila.

Spekulace na závěr

Podle mého názoru není reálný (tj. po započtení inflace) růst cen nemovitostí v Česku v následujících letech odkud brát. V lepším případě si český trh uchová svoji reálnou úroveň a nemovitosti tak svým majitelům poslouží jako ochrana proti inflaci. Optimistickým scénářem by pak byl příliv imigrantů ze zemí západní Evropy.